Кому будем сдавать?
Вопрос принципиальный. Делая проект для хозяев, дизайнеры узнают их привычки, образ жизни, увлечения — все это отражается и в планировке, и в стилистике. В съемной квартире проект начинается с бизнес-плана, а именно: с расчета ожидаемой арендной платы и определения «портрета» жильца. Чем состоятельнее потенциальный съемщик, тем больше он предъявит претензий и тем больше будут затраты на ремонт. Вкладываться в хорошую отделку, имея квартиру в «плохом» районе, нерентабельно.
Определитесь: в какой срок вы планируете отбить затраты (бюджет проекта), планируете ли в будущем жить тут сами (целесообразность перепланировок), как будете сдавать — посуточно или помесячно.
Посуточно или помесячно?
Ремонт квартиры для сдачи в аренду зависит от бизнес-стратегии. Сегодня заработать на краткосрочной аренде через сервисы вроде Airbnb можно больше, чем на помесячной. Но такое жилье и обставлять следует иначе. Основных отличий несколько:
1. Не нужна полноценная кухня со всей техникой. Обычно путешественники вообще мало времени уделяют готовке. Они не хранят запасов бакалеи, им не нужно место для парадного сервиза и сковородки вок.
2. Не нужно много шкафов — достаточно одного. Куда важнее стойка для раскрытого чемодана. В квартире для долгосрочной аренды заказчикам нужно хранить много вещей — обычно делают встроенные шкафы, кладовку.
3. Стиральная машинка может быть «на виду» — на кухне, например. Тогда как в квартире для долгосрочной аренды комфортнее организовать постирочную (стирку, сушку, место для разложенной гладильной доски).
ПО ТЕМЕ…
Где сушить белье в квартире… красиво
- Чем больше спальных мест, тем лучше для любого формата. Но при посуточной аренде это архиважно. «Просят: пусть даже табурет — и тот раскладывается! В большой компании кому-то может не хватить спального места. Если позволяет площадь, и все диваны уже раскладные, я обычно делаю отдельный чулан, где хранятся раскладушки», — рассказывает дизайнер Светлана Иванова.
- Интерьер квартиры под долгую сдачу должен быть нейтральным — жильцы сами наполнят его акцентными вещами. Дизайн жилья под краткосрочную аренду априори ярче — иначе на него не обратят внимание.
- При краткосрочной сдаче убирать квартиру придется после каждого жильца — а, значит, этот процесс должен быть максимально простым. То есть если шторы — то такие, чтобы спокойно стирать в машинке. На мебели — съемные чехлы. Лампочки — вечные. Чем меньше текстиля и незащищенного дерева, тем проще уборка. Мебель, по словам дизайнера Ольги Пустоваловой, лучше иметь облегченную — проще двигать. От ковров, открытых полок и всякого мелкого декора лучше избавиться — как и шторы, это главные пылесборники.
Квартира под сдачу должна быть светлой. Так она кажется больше и, что особенно важно, чище. «Как ни странно, стены в квартирах “под съем” лучше делать белыми. Во-первых, этот цвет всем нравится, а во-вторых, его легче всего обновить», — делится дизайнер Мария Устинова. Концепция «красим все в белый» снимает проблему аккуратного стыка стен и потолка.
Светло-серый — отличная альтернатива белому: хорошо смотрится с любыми цветовыми акцентами. То есть от смены дивана или постера дизайн сильно не проиграет.
Однако просто белый интерьер с икеевской мебелью рискует потеряться среди сотен похожих вариантов. Поэтому в нем должна быть изюминка — какой-то запоминающийся, но ненавязчивый ход, декор. «Идет расчет на “wow-эффект” — используются недорогие, но максимально эффектные приемы в оформлении, чтобы при просмотре квартиры у людей возникло непреодолимое желание поскорее заехать», — рассказывает дизайнер Дарья Михайлова.
«Интерьер предпочтительнее светлый, но яркий, — делится дизайнер Яна Волкова. — Чаще всего снимают жилье двадцатилетние, поэтому спокойный интерьер их может не зацепить. Чтобы сделать квартиру заметной, добавьте контраст и цвет в отделку или декор. Пример: черно-белый пол на фоне нейтральной бело-серой гаммы».
Студийная планировка в маленькой квартире под сдачу — часто необходимость. Так пространство выглядит больше, светлее и привлекательнее. Обычно при объединении кухни и гостиной в варианте под кратковременную сдачу кухонную часть урезают до минимума — небольшая столешница и пара шкафов. Ради экономии пространства используют компактную бытовую технику — например, посудомойку шириной 45 см, холодильник — 55 см, варочную панель на две конфорки.
Для чего нужно так ужиматься? Чтобы сделать больше спальных мест и получить большую прибыль. Даже в однокомнатной квартире вы найдете кровать и раскладной диван. Почему не два дивана? По замечанию дизайнеров, съемщики всегда предпочтут кровать дивану, даже если ищут вариант на одну ночь.
Если спальные места расположены в студии, гости вправе рассчитывать на приватность. Но делить пространство перегородками — значит, сделать его теснее. В ход идут раздвижные перегородки-купе, рулонные шторы (для кровати в нише), занавески из плотной ткани и ширмы.
На фото: дизайнер Ольга Луис из UD BÀSE разделила студию в московском ЖК «Водный» на кухню-гостиную и отдельную спальню.
«Часто заказчики просят планировку квартиры и расстановку мебели “на все случаи жизни”. Чем больше вариантов и мобильности, тем больше шансов что квартира подойдет всем арендаторам», — говорит архитектор Виталий Кириченко. В объединенном пространстве можно реализовать больше сценариев.
В больших квартирах изолированные комнаты будут преимуществом. При одном и том же метраже сдать «двушку» семье проще, чем студию. А при краткосрочной аренде в две изолированных комнаты можно поселить сразу двух независимых жильцов.
Выбор материалов. Три важных критерия
Бюджет на ремонт квартиры под сдачу в аренду, как правило, намного меньше, чем для себя. Материалы приходится выбирать недорогие. Сопутствующие требования — повышенная износостойкость и возможность быстрого обновления. Поэтому на стенах съемных квартир мы обычно видим окрашенную штукатурку или обои под покраску, на полу — линолеум, винил и керамогранит.
Дизайнер Мария Остроумова сейчас делает эконом-ремонт в квартире для аренды: «Никогда в интерьере “для себя” я бы не стала использовать виниловые обои, пластиковый плинтус, ламинированную столешницу, натяжные потолки. В квартире для съёма это вполне разумно с точки зрения эксплуатации и экономии».
При ремонте «под сдачу» редко кто озадачивается идеальным выравниванием стен. Но при этом в отделку закладывается двойная надежность. «Я редко использую кварцвиниловую плитку в хозяйских интерьерах, и почти всегда — в квартирах для аренды. Она переживает все: потопы, вечеринки, детей на самокатах. В интерьерах “для себя” предпочтительнее паркетная доска или хороший ламинат», — делится дизайнер Мария Зайцева.
К «неубиваемым» материалам относят коммерческий линолеум, кварцвинил, керамогранит, «антивандальные» обои под покраску, краски с возможностью мытья стен. Паркет на полу бывает только в высоком ценовом сегменте — но такие квартиры вообще не сильно отличаются от проектов «для себя».
Мебель: ИКЕА и что еще?
Мебель в квартиры под сдачу подбирается по тому же принципу, что и отделка — дешево и практично. На кухнях — модули стандартного размера, чтобы можно было легко заменить фасады. Сами фасады обычно глянцевые, они дольше матовых сохраняют товарный вид. Кухни — с минимальным наполнением. Бытовая техника без «наворотов».
Диваны часто подбираются со съемными чехлами. Стеклянных поверхностей в мебели — минимум. Полки чаще всего открытые — экономия на фасадах. Нишу в прихожей закрывают просто плотной шторой. В санузлах зачастую душевая кабина без ванны.
На фото: хозяйка этой квартиры в Замоскворечье нашла венские стулья для столовой в группе «Барахолка» на Facebook. «Стулья были в хорошем состоянии, разве что слегка потрепанные, но в этом есть свое очарование», — рассказывает она
С дешевыми кухнями из строительных гипермаркетов дизайнер Мария Устинова призывает быть осторожнее: «Я сама была когда-то арендатором в только что отремонтированной новехонькой “двушке”, где дверца под мойкой раскрошилась в районе петель буквально через месяц». В этом случае резонно заменить фасады в нижней линии кухни плотной текстильной занавеской. Также можно сэкономить на дверцах встроенного шкафа.
Больше света
Квартира под сдачу должна быть светлой — это базовое правило независимо от ценового сегмента. Светлые помещения нравятся всем. Но на электровыводах можно сэкономить.
Дизайнер Влада Загайнова вспоминает, как переделывала проект квартиры: в последний момент заказчик решил, что жить в ней не будет, а будет сдавать. От дизайнера требовалось упростить и удешевить проект. «Мы сразу отказались от заказной мебели, предусмотрели ниши для шкафов такого размера, чтобы в них поместились готовые шкафы из ИКЕА. Также не стали переносить электровыводы на потолке, просто закрепили подвес там, где нужно. Бра выбрали с подключением к розеткам, а не электровыводам».
Если ремонт косметический и штробить стены не хочется, можно использовать шинные системы, светодиодные ленты, LED на батарейках.
Все, что касается электрики и сантехники, лучше сразу делать на совесть. «Менять трубы и провода в процессе эксплуатации — это расходы и “недополученные доходы”. Лучше сразу вложиться в качественные инженерные решения», — рекомендует дизайнер Инна Левашова.
Не стоит экономить как на трубах, так и на самой сантехнике. Протечки воды — типичное явление в съемных квартирах. Дополнительная гидроизоляция и датчики протечек тоже лишними не будут. Стиральная машина — только с аквазащитой.
По словам дизайнера Марии Устиновой, большинство заказчиков это понимают и просят сразу ставить надежную сантехнику, урезая бюджет на мебель. Кстати, привлекательный вид унитазов и раковин — то, на что смотрят все потенциальные съемщики.
Экономить или нет на черновой отделке, зависит от задачи. «Как правило, это или “дешево и сердито” или качественно, под хорошего квартиросъемщика и с прицелом на использование в будущем, например, детьми заказчика. Во втором случае более тщательно прорабатывается основа, чтобы потом можно было сделать “косметику” и все», — отмечает дизайнер Татьяна Лейтан.
Чем дешевле материал, тем выше должна быть квалификация отделочников. «Важный момент: если недорогие отделочные материалы попадут в хорошие руки, все будет хорошо. Если с ними будет работать непрофессионал, это крах», — уверен дизайнер Михаил Андреев.
На что еще обратить внимание
- Сдавать жилье арендаторам с животными бывает очень выгодно (мало предложений). Но сразу подбирайте правильную обивку или чехлы для мягкой мебели, напольное покрытие, на котором не остается царапин, и рулонные шторы. Да, шторы не должны собирать шерсть и манить своим видом обладателей когтей.
- Если вы благосклонны к курильщикам, сразу ставьте хорошую вытяжку со сменными фильтрами. И, кстати, избавиться от неприятных запахов легче всего во время ремонта — в помощь блокирующие грунтовки и специальные краски.
- Звукоизоляция, по мнению дизайнера Инны Левашовой, крайне желательна.
- Если у вас принято отключать летом горячую воду, поставьте бойлер — он себя окупит.
- Слабое место в квартире под сдачу — это внешние углы. Опытные дизайнеры укрепляют их при помощи алюминиевых плашек или уголков, утопленных в штукатурку.
Ремонт для сдачи квартиры — это, как правило, минимальный бюджет и универсальный подход, в котором нет место человеку, а только — функциям. «Никто не хочет вкладывать деньги в качественный ремонт и мебель для квартиры, которую “все равно убьют”. Встает вопрос: а нужен ли в этом случае дизайнер, может, стоит обойтись хорошей бригадой ремонтников, а мебель купить уже в комплекте в эконом-магазине? Зачастую из-за экономии получается нечто, более похожее на евроремонт, а не на дизайнерскую работу», — говорит Ольга Кезикова.
«Умный владелец понимает, что симпатичная уютная квартира, сделанная по проекту, сдастся быстрее и дороже, — делится архитектор Мария Михайлова. — И тут включается фантазия дизайнера: как в рамках небольшого бюджета сотворить нестареющий интерьер для воображаемого жильца? Профессионалу такие задачки позволяют выйти из зоны комфорта».
НАЙДИ СВОЕГО ДИЗАЙНЕРА ДЛЯ НОВОГО ПРОЕКТА>>>
