27.04.2018 г. Федеральные новости
Потенциальное наложение санкций США на российские гособлигации может привести к росту ключевой ставки ЦБ, что в свою очередь повысит ипотечные ставки и увеличит стоимость кредитов для девелоперов, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, передает news.rambler.ru.
В начале апреля США ввели новые санкции против РФ. В санкционный список попал ряд крупных российских бизнесменов и подконтрольные им компании, в частности, Олег Дерипаска и контролируемые им En+ Group, «Группа ГАЗ», «Базовый элемент» и «Русал», Виктор Вексельберг и его группа «Ренова», а также Сулейман Керимов, Кирилл Шамалов, глава «Газпрома» Алексей Миллер, глава ВТБ Андрей Костин. После этого курс рубля обвалился более чем на 10%. При этом остается возможность введения санкций против российских долговых обязательств.
Конец дешевой ипотеки
Государственные долговые обязательства являются популярным средством инвестирования в мире и непосредственно влияют на рынок недвижимости, говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
«К примеру, в начале 21 века повышенный спрос на долговые бумаги в США привел к снижению процентных ставок по ипотеке ниже разумного уровня. В результате чего, с одной стороны, рынок ипотеки переживал бум, а с другой стороны, стандарты выдачи кредитов были занижены. Это стало одной из причин ипотечного кризиса в 2007 году и более масштабного финансового в дальнейшем», — вспоминает он.
Но России снижение ставок по ипотеке ниже разумного уровня не грозит. Санкции против российского госдолга сильно ослабят рубль и заставят ЦБ РФ поднять ключевую ставку, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Не исключаю, что по результатам маневров регулятора ставки могут вернуться на уровень трех-четырехлетней давности, то есть подняться до 14% годовых и даже выше. Такой сценарий развития событий полностью «обнулит» прогресс, достигнутый ипотечным рынком в 2016-2017 годах», — рассуждает она.
С ней согласен управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин, который добавляет, что рост ключевой ставки ЦБ приведет к повышению процентной ставки и по ипотечным кредитам, и по кредитам, предоставляемым застройщикам в качестве проектного финансирования. «Все это ведет к удорожанию самого жилья и удорожанию покупки жилья для тех, кто берет ипотеку», — говорит эксперт.
Спрос на новостройки сейчас на 60% формируется благодаря ипотечным займам, поэтому застройщики столкнутся с еще более острым кризисом покупательской активности, чем в 2015 году, когда ипотека сопровождала не более трети всех продаж, развивает мысль Литинецкая. По ее мнению, это приведет к сокращению объема выдачи ипотеки до значений 2015 года. По наблюдениям Халина, снижение ипотечной ставки на 1 процент годовых расширяет доступность ипотеки примерно на 20%. Если в результате описанных выше манипуляций ставка по ипотеке поднимется на 1-1,5 процентных пункта, то это может означать сокращение спроса на ипотечные кредиты примерно на 20-30%, подсчитывает он.
«При столь масштабном санкционном давлении пострадают крупнейшие отечественные компании, которые во многом зависят от зарубежных кредитов и не готовы к повышению ставок по рублевым займам. В этом случае могут начаться массовые сокращения, которые нанесут дополнительный удар по численности потенциальной аудитории покупателей», — прогнозирует Литинецкая.
Еще не вечер
Менее пессимистична директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. Она считает, что рост доходностей гособлигаций — не такая большая проблема.
«Если есть высокая доходность — а в России она сейчас есть — то всегда найдутся пути эту доходность получить», — говорит она, поясняя, что участники рынка гособлигаций как раз ждут «распродаж», чтобы войти в рынок по более высоким доходностям, которые вырастут в случае введения санкций.
Эксперт обращает внимание, что на рынке ОФЗ треть участников — иностранные инвесторы, но это не только американские и европейские игроки, существенная доля приходится на китайских и других не участвующих в войне санкций инвесторов.
Старший стратег компании JLL Владимир Пантюшин полагает, что вероятность принятия запрета на покупку российских облигаций невысока. «Запрет рассматривается в данный момент только применительно к новым выпускам. То есть продавать уже купленные выпуски инвесторам не потребуется», — добавляет он.
Однако Пантюшин прогнозирует сокращение темпов снижения ключевой ставки ЦБ вместо ожидаемых рынком более чем 1 процентного пункта до менее чем 0,5 пунктов. В целом из-за длинных временных лагов в строительстве проблемы — дефицит современных качественных площадей из-за низкого объема строительства — проявятся только в среднесрочной перспективе, заключает эксперт.
«Ну и запасы-резервы-бюджетные правила тоже никто не отменял — у регуляторов есть рычаги контроля за ситуацией на рынке. Так что вероятность кризисной ситуации с резким падением курса и таким же резким ростом ставок крайне низкая», — уверена Широкова.
А раз не будет кризиса, то и на рынке жилья будет все спокойно, за исключением внутренних проблем этого рынка, прежде всего законодательных, считает эксперт Knight Frank.
